סוגי ערך בפעילויות הערכת שווי

2024 מְחַבֵּר: Henry Conors | [email protected]. שונה לאחרונה: 2024-02-12 07:23

עלות היא אחד המאפיינים המרכזיים של נושא עסקה במשפט אזרחי. מה הסימנים שלו? כיצד מסווגים ערכים? לאיזו מטרה בעסק או בעסקי הנדל ן מחושבים המדדים הרלוונטיים ובאילו שיטות?

מה זה "עלות" ו"הערכה"

לפני שנבחן את סוגי הערך והסיבות הנלוות לסיווגו, נגדיר מהו. ישנם די הרבה קריטריונים שיאפשרו לתת לו מאפיין חד משמעי בקרב כלכלנים עולמיים ורוסים. בין הפופולריים ביותר הוא זה: עלות היא סכום כסף המוגדר כתנאי לעסקה בתהליך של אינטראקציה בין נושאי יחסי המשפט האזרחיים ברגע הצפוי של העברת זכויות קניין או מנגנונים אחרים לשימוש בחפץ. בתורו, המושג "הערכה" קשור למנגנון לקביעת הסכום המדובר.

היבטי הערכה

חפצי הערכה יכולים להיות נדל ן, שירותים, הובלה, חפצי בית, קניין רוחני - כל מה שנקבע בחוק האזרחי כנושא אפשרי לעסקאות הכוללות יחידים וישויות משפטיות. ההליך לקביעת הערך הכספי,העברתו מנושא יחסי משפטים אחד לאחר מהווה בסיס להעברת זכויות קניין, מתבצעת בשיטות המוכרות על ידי שני הצדדים. הם יכולים להיות מוצעים גם על ידי צדדים שלישיים, אך בכפוף להסכמה עם המשתתפים העיקריים בעסקה.

ניתן לקבוע ערך אלו או אחרים של טובין, רכוש או שירותים, בהתאם לאופי היחסים המשפטיים, לפי בקשת הצדדים או מכוח דרישות משפטיות. כך, למשל, בעסקאות מקרקעין, השימוש בשמאים הוא במקרים רבים חובה לרישום בעלות.

גישות הערכה

הערכה, כמו גם, למשל, קביעת סוג הערך, יכולה להתבצע במסגרת גישות שונות. בפרקטיקה העסקית הרוסית, ישנם שלושה עיקריים: רווחי, השוואתי ויקר. שקול את המהות שלהם.

מודל ההכנסה כולל שימוש בשיטות שמתבססות על חישוב ההכנסה המשוערת משימוש אפשרי של הבעלים החדש של מושא השומה - למשל השכרה. המודל ההשוואתי כולל מחקר של דמויות המאפיינות את סוגי ערך הנכסים של אובייקטים מסוימים, עם אינדיקטורים של אחרים הדומים מאוד במונחים בסיסיים. כך למשל, שמאי, בעת קביעת המדד הכספי המתאים לדירה, בוחן ככלל את ההצעות הקיימות בשוק הנדל ן. במסגרת מודל העלויות מחושבות הוצאות אפשריות הנחוצות מבחינת אחזקת החפץ במצב תפקודי תקין. אם,נניח שאדם קונה טרקטור, אז השמאי ששכר חייב לקחת בחשבון את העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בתיקון ציוד בעת קביעת העלות של הובלה מסוג זה.

תוצאת אומדן ערך

לאחר ניתוח סוגי ערכי הנכס וניתנה הערכת שווי מתאימה, התוצאה יכולה לשמש כמדריך לקביעת המחיר הסופי של העסקה. או למטרות אחרות - למשל, בעת כריתת חוזה ביטוח, מתן הלוואה, מכירת מניה וכו'. הבה נבחן אילו סוגי ערך נבדלים בהערכת חפצים שונים על ידי מומחים רוסים. וגם כיצד ניתן להשתמש במידע רלוונטי בפועל.

סיווג ערך

אילו סוגי ערך של מושא הערכה מסוים נבדלים על ידי מומחים מודרניים? יש כאן הרבה קריטריונים לסיווג. שקול את אחד המודלים הנפוצים ביותר בקרב כלכלנים רוסים.

הוא מכיל, במיוחד, את ערך השוק. זהו המחיר ששוויו קבוע במועד הערכת החפץ, בתנאי שהוא אמור להימכר במגזר תחרותי. כלומר, התנאים המוקדמים לקביעת העלות הנכונה הם זמינות המידע הציבורי על עקרונות תמחור המוצר, היעדר גורמים חיצוניים (רגולטוריים) משמעותיים המשפיעים על המחיר.

יש ערך השקעה במודל הנחשב. האינדיקטורים שלו מזוהים על מנת לספק מידע לאנשים המעוניינים להשקיע בחפץ מסוים. במקרים מסוימיםשווי ההשקעה עשוי להתאים לשווי השוק. אבל זה לא תמיד כך. לעיתים, במקביל לשווי ההשקעה, מחושב גם שווי החיסול של החפץ. ערכו מבטא את הסכום הסביר של התמורה האפשרית עם מכירה חוזרת של נושא העסקה.

יש ערך קדסטרלי. מטרת הקמתו היא הזנת חפץ למרשם מדינה או תעשיה מסויימת עם שימוש לאחר מכן במידע על ידי ההצהרות הרלוונטיות. ככלל, במקרה זה אנו מדברים על חישוב המיסים. הערך הקדסטרלי בדרך כלל מתחת לשווי השוק כשמדובר בנדל ן, או שווה לו בקירוב.

יש גם דבר כזה ערך ביטוח. זה כרוך בחישוב גובה התשלומים לפי חוזה הביטוח. במקרים מסוימים, עלות ההחלפה של החפץ מחושבת במקביל איתו. זה קורה, למשל, אם ההסכם הרלוונטי עם חברת הביטוח אינו מרמז על פיצוי כספי, אלא הבאת החפץ למצבו התפקודי המקורי במקרה של נזק או כשל.

לפיכך, שקלנו 4 סוגי ערכים הנפוצים ביותר בבית הספר הרוסי לכלכלה, כמו גם כמה סוגים משלימים. רשימה זו, כמובן, אינה ממצה. ישנם סוגים פרטיים של שווי שוק, כמו גם השקעה, או קדאסטרלית, המתייחסים למאפיינים של חפצים בעלי מעמד משפטי שונה, כאופציה. כעת נעבור לחקר המהות של אובייקטים שביחס אליהם מחושב הפרמטר המתאים בהיבט בעל משמעות מעשית.

הערכת שווי עסקית

כמובן, יש הרבה סוגים ספציפיים של אובייקטים שביחס אליהם הערך נקבע. בין הדברים הנפוצים ביותר בפרקטיקה העסקית הרוסית הם עסקים ונדל ן. במקרה הראשון, מוערכים סך הנכסים של חברות, עקרונות ניהול ופעילויות שמניבות רווח. לפני לימוד סוגי ערך הארגון, יהיה שימושי לקבוע את המטרות שעומדות בפני נושא ההערכה המתאימה.

למה כדאי לעסק? האפשרות הראשונה כאן היא הסיכויים למכירת המיזם. בעל החברה עשוי להחליט לקחת עסק אחר, אך קודם כל כדאי להעביר את הנוכחי לידיו של בעלים אחר. כמו כן, ניתן לבצע הערכה עסקית לשיפור איכות ניהול החברה, לאיתור ליקויים אפשריים במערכת הניהול. אפשרות נוספת היא למשוך את תשומת הלב של המשקיעים במקרה שאין מספיק הון חוזר, או שהחברה שמה לה למשימת הרחבת השוק, וכתוצאה מכך יש צורך בכספים נוספים. הערכת שווי עסקית יכולה להתבצע בעת הגשת בקשה להלוואה - היא זו אשר משמשת, ככלל, כקו מנחה לקבלת החלטה על מתן הלוואה בבנק.

ערכי שווי עסקי

אילו סוגי ערך מעורבים בהערכת שווי של ארגונים? באילו עקרונות משתמשים כאן לרוב? סוגי הערך העיקריים החלים ביחס להערכת שווי עסקי הם שוק והשקעה. לדברי כמה מומחים, בהתחשב באפשרות של רכישת מיזם,רצוי שהשותף יתמקד בכיוון השני בניתוח הסיכויים הרלוונטיים. מאחר ומחיר "שוק" טיפוסי לעסק הוא אינדיקטור שלא תמיד מדבר באופן חד משמעי על פוטנציאל הפיתוח של מיזם. אבל אם אנחנו מדברים על זיהוי זה, אז עקרונות המפתח לחישוב המספרים הדרושים יכולים להתבסס על:

- בהשוואה של אינדיקטורים זמינים לאלו האופייניים למשתתפי שוק אחרים;

- על לימוד היתרונות התחרותיים של עסקים;

- על החזון הסובייקטיבי של המומחים המבצעים את ההערכה;

- על לימוד ההשפעה של גורמים חיצוניים.

בכל הנוגע לקביעת שווי ההשקעה של עסק, אותם עקרונות יכולים לחול, אך בנוסף אליהם, מותר להשתמש גם במספר אחרים:

- מודל התנהגות של נושאים המעורבים בעסק (השפעה של גורמים);

- חישוב הרווחיות (עלייה בערך השוק לאורך זמן).

אינדיקטורים ספציפיים לעלות עשויים לספק קונה או משקיע עסקי פוטנציאליים, בהתאם לגודל המשוער של ההשקעה בעסק ומהם הסיכויים להחזר שלהם. במקרים רבים, השקעות עשויות להיות ממקור אשראי. ערך הרווח האפשרי לא רק צריך להיות שונה מאפס, אלא גם להבטיח תשלום ריבית לבנק. קווים מנחים נוספים בקבלת החלטות של משקיעים, מלבד אינדיקטורים המשקפים את שווי השוק ושווי ההשקעה של העסק, יכולות להיות:

- הקיימות הצפויה של העסק (היכולתלייצר הכנסה לאורך זמן);

- קורלציה של תקופות החזר עם עסקים תחרותיים (אולי משתלם יותר למשקיע להשקיע בחברה אחרת, ולקונה - לרכוש אותה);

- רמת אמון בין שותפים.

הקריטריונים לעיל יכולים להיות סובייקטיביים למדי. לכן, בפרקטיקה העסקית, שווי השוק וההשקעה של עסק הם פרמטרים, אמנם חשובים, אך לא תמיד בין המפתחים שבהם.

גורם אפשרי נוסף הוא העלות של סוגי העבודה הקשורים להערכת עסק להשקעה או לרכישה אפשרית. אם מחקר המיזם יכול להיות מלווה בהשקעות משמעותיות שאינן מרמזות על רווח אמיתי (למשל פנייה למומחים חיצוניים, רואי חשבון ואנליסטים), אזי סביר להניח שהמשקיע או הרוכש הפוטנציאלי של העסק יעדיף שלא להתעסק עם חברה מסוימת.

הערכת נדל"ן

יהיה שימושי ללמוד מהם סוגי שווי הנדל ן, כמו גם אילו גישות מיושמות בהערכתו. אך ראשית, כמו במקרה של עסקים, הבה נגדיר את המטרות שאותן חותרים המשתתפים בעסקאות המשפט האזרחי מהסוג המקביל. הצורך ללמוד את סוגי שווי המקרקעין וכן לפנות לשירותיו של שמאי, מתעורר במקרים העיקריים הבאים:

- ישנה עסקה למכירת דירה, משרד, בניין אחר או מקום;

- נכסי החברה מוערכים;

- גודל הבסיס החייב במס נקבע במונחים של רכושעמלות.

כמובן שבפועל עשויות להיות סיבות נוספות לשמאות מקרקעין. לדוגמה, במקרים מסוימים יש צורך לקבוע את סוגי העלויות המשוערות בנוסף להליכים הבסיסיים. או - כאופציה - להעריך מקרקעין על מנת להעבירו לצרכי המדינה.

הערכות נכס

ציינו למעלה שהסוגים העיקריים של ערך ארגוני הם שוק והשקעה. בכל הנוגע למקרקעין ניתן לבחון את אותם פרמטרים, אך ככלל מגיעים בנוסף מספר אחרים. דהיינו - הערך הקדסטרלי והביטוחי של החפץ. במקרים מסוימים נקבע גם פירוק. כבר שקלנו את המאפיינים של קביעת שווי השוק וההשקעה לעיל. במקרה של נדל"ן, העקרונות והשיטות הכלליים דומים בדרך כלל בצורתם לאלה המשמשים בהערכת שווי עסקית. הם משמשים רק כאשר הם מותאמים יותר לפרטי השוק הרלוונטי: "תחרות" מוחלפת ב"מדינה" (רמת התיקון, חומרי הגמר ואיכותם וכו'), "רווחיות" - ב"הצפוי" עולה".

בואו נלמד כעת כיצד מחושבים הנתונים של ערכי הקדסטר, הביטוח והפירוק. לכולם יש כמה פרטים. כל סוג של ערך שנקבע מהמפורטים מאופיין בתכונות מבחינת שיטות הערכה. שקול אותם.

אם אנחנו מדברים על הערך הקדסטרלי של מקרקעין, אז השמאי לוקח כבסיס את המתודולוגיהבא לידי ביטוי במקורות חקיקה רלוונטיים, המלצות משרד האוצר ושאר המחלקות האחראיות לשימוש מעשי במידע רלוונטי בנושא דיור. במקרים מסוימים, ניתן להשתמש גם בקריטריונים ספציפיים לקביעת שווי השוק של חפץ. ניתן לעיין בתיעוד טכני שונים.

אם המשימה היא קביעת שווי ביטוחי של מקרקעין, הרי שבמקרה זה, ככלל, השמאי מונחה בעיקר לפי שיטות שוק, אך מותאם לתוכן עסקת המכירה והרכישה בפועל. למשל, אם אדם קונה דירה במשכנתא, אזי ניתן לכלול בעלות הביטוח רק את סכום ההלוואה. ובמקרה זה, הבסיס המקביל לחישוב הסכום על פי החוזה עם מבטחים עשוי להיות נמוך יותר מאשר אם הובא כבסיס שווי השוק הנקי של הדירה.

משכנתא היא דוגמה לפלח שוק שבו ערך החיסול של חפץ יכול להיות משמעותי באופן מעשי עבור נושאי עסקאות במשפט אזרחי. אם למשל אדם או ארגון לא יעמדו בתנאים להחזר הלוואה, כנראה שהבנק יחליט למכור את הנכס המשועבד. עוד לפני חתימה על עסקה לעיבוד הלוואה, ייתכן שמוסד פיננסי ירצה לנתח את הסיכויים למרכיב הפירוק של הפרויקט.

עם זאת, שימו לב שכמה מומחים רואים שזה לא הולם להשתמש במונח "שווי חיסול" ביחס לעסקאות נדל"ן בעת אינטראקציה עם בנקים. מקרההעובדה שבמחדל הסכם המשכנתא אינו מרמז על העברת החובה של הדירה לבעלות הבנק - הוא מהווה אמצעי ביטחון להלוואה בלבד. בעוד שבצורתו הטהורה, שווי הפירוק מרמז על חישוב המחיר שבו יוכל בעל חפץ (למשל, עסק) למכור את רכושו (נניח עקב פשיטת רגל של המיזם). לכן, יש להשתמש במונח הנדון בזהירות ביחס למקרקעין.

עלות היא ערך קבוע?

כלכלנים מודרניים רבים חושבים שלא. אלא אם כן, כמובן, אנחנו מדברים על כלכלת שוק, שבה יש מקום למנגנון של תמחור חופשי המבוסס על היצע וביקוש. ללא קשר לסוגי הערך של הסחורה הנבדקים, כל אחד מהם הוא ערך משתנה, קו מנחה משוער שהצדדים לעסקה יכולים להשתמש בו בנקודת זמן מסוימת. יש כמובן ענפים שבהם התנודתיות של המדדים הרלוונטיים היא מינימלית - למשל פלחי שוק שנשלטים על ידי פקודות ממשלתיות. אבל זה דווקא חריג. היכולת לנווט בסביבה משתנה של עלויות היא אחד היתרונות התחרותיים החשובים ביותר של כל עסק מודרני.