שיטות לניהול MKD. זכויות וחובות של גוף הניהול MKD

2024 מְחַבֵּר: Henry Conors | [email protected]. שונה לאחרונה: 2024-02-12 07:18

כדי שאנשים יתגוררו בבתים נקיים ומשופצים, ייהנו מהליכה ליד הבית, יש צורך לשמור על תפקוד כל מערך השירותים הציבוריים, לארגן נכון את השימוש ברכוש המשותף, לדאוג נוחות התושבים ושיפור שטח החצר. מי צריך לעשות את זה? ברור שדיירי בניין דירות (מק ד) צריכים לעשות עבודה חשובה כדי לארגן גוף כזה שיטפל ברכוש המשותף בצורה איכותית ובזמן וישמור על הבית נקי ומסודר לאינטרסים שלהם. כל מגוון עבודות תחזוקת הבית נקראת MKD management.

איך בדיוק ניתן ליישם את MKD?

רבים שמעו על אילו שיטות לניהול MKD קיימות כיום. אבל לעתים קרובות פשוט אין מספיק זמן להבין את הפרטים, למרות שהידע הזה שימושי מאוד.

בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, השיטות לניהול MKD מוגדרות בצורה מאוד מובנת (חלק 2 של סעיף 161). עם זאת, לא כולם מתאימים לכל בית. אם יש פחות משלושים דירות במק"ד,חקיקת הדיור מציעה ניהול ישיר כדרך לניהול MKD. במקרה זה חוזים עם ספקים, שיפוצניקים, מנקים ועובדים נוספים על ידי בעלי דירות, אשר יהיו אחראים לארגוני הפיקוח ולשלם קנסות במקרה של בעיות בתחום בטיחות האש, תאונות, איסוף אשפה בטרם עת. הניהול מתבצע בדרך כלל על ידי קבוצת יוזמה של תושבים או נציג נבחר על בסיס פרו בונו. אבל יישום פעילויות לתחזוקה ותפעול של מק"ד הוא עבודה רבה, ולכן סביר להתקין בקרה ישירה כדרך לניהול מק"ד בבתים קטנים. לכל דייר יש את החזון שלו לגבי תמונת הבית והכניסה האידיאליים, כך שמספר הדיירים משפיע ישירות על היכולת להגיע לפשרה ומשפיע על הסבירות לעימותים ואי הבנות.

האופציה השנייה לניהול MKD, המפורטת בחוק הדיור, היא ניהול של סוג מסוים של ישות משפטית. בפרט, אדם כזה יכול להיות ארגון בעלי בתים (HOA), קואופרטיב דיור (HC) או קואופרטיב צרכני מיוחד אחר (PC). בשיטת ניהול זו, בעלי דירות מאשרים את הישות המשפטית לחתום על חוזים לתיקונים שוטפים ולכל היבטי תפעול רכוש הבית, וכן לאספקת אספקת מים, תברואה, חימום ושירותים נוספים.

האפשרות השלישית כרוכה בסיום הסכם עם ארגון מנהל שיבצע הכלמגוון שירותים עבור MKD ובאותו הזמן להיות אחראי להפרות אפשריות של דרישות החקיקה הרוסית בפני רשויות הבדיקה.

מי בוחר לנהל את ה-MKD?

לבעלי הדירות לא רק יש שליטה על השטחים הרבועים שלהם, אלא גם לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב. לכן, קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מכיל הנחיה לבעלי בתים להחליט כיצד ביתם ינוהל. לפני בחירת שיטה לניהול מק ד, על בעלי דירות ללמוד בפירוט את הפרטים שלהם, איזו מהן המתאימה ביותר לבית, בהתחשב בגילו, מצבו ומאפיינים נוספים, וכן לתאם את זה עם נכונות הבעלים. לנהל את הבית שלהם ולשלם את חשבונות החשמל בזמן.

הבחירה הסופית נעשית באסיפה כללית של בעלים, שניתן לקיים באופן אישי או מאורגנת ללא נוכחות אישית של כל התושבים. על מנת שהחלטת האסיפה תהיה תקפה, על תושבים שיש להם יחד 50 אחוזים או יותר מהקולות להצביע בעדה. הבחירה כיצד לנהל את המק"ד על ידי האסיפה הכללית חייבת להיות מקובלת על כל דייר במק"ד, גם על אף ההשמטה האפשרית של האסיפה עצמה. כאשר האסיפה מתקיימת שלא בפניו, ההשתתפות נחשבת כהעברה במועד של הבעלים של החלטתו בכתב. התוצאה של פגישה כזו של בעלי דירות רשומה בפרוטוקול בחירת שיטת ניהול מק"ד המתפרסם בכניסות באופן שכל בעליםדירות ללא תקלות הכיר אותו. ההשמה לציבור נעשית על ידי יוזם הפגישה תוך עשרה ימים לאחר קבלת ההחלטה. כך גם באמצעות ארגון אסיפה כללית מתממשת האפשרות לשינוי שיטת ניהול מק"ד.

כל האמור לעיל קשור לבתים שכבר תפוסים. אבל המצב שונה עם בתים חדשים שנבנו. לא פעם קורה שבבניין חדש לא לכל הדיירים יש זכות בעלות, למשל, מדובר בבעלי הון ארוכי טווח. בשל העובדה שלאזרחים כאלה, על פי חקיקת הדיור, אין זכות הצבעה בסוגיית קביעת צורת ניהול הבית, הופך להיות בלתי אפשרי לבחור דרך לנהל את הבית הזה.

מה קורה אם שיטת הבקרה של MKD לא נבחרה?

קוד הדיור מגביל את פרק הזמן שבו לבעלים יש הזדמנות לשקול ולארגן את התהליך של יצירת HOA או בחירת ארגון ניהול.

נקבע על ידי הגוף המנהל. כאן אין לאף אחד מהדיירים זכות סירוב, וכל בעלים מחויב למלא אחר הוראות הסכם הניהול שנכרת עם הארגון המנהל הנבחר, ללא קשר אם הסכם זה מתאים לו או לא. אבל תמיד יש נוהלההזדמנות לתקן את מצב העניינים הנוכחי ולפני תום החוזה לקיים אסיפה כללית לדיון בסוגיית שינוי שיטת ניהול ה-MKD או הארגון המנהל.

מה כוללת תחזוקת המתחם במק"ד?

כל השירותים והעבודות הקשורות למושג "אחזקת מקום במק"ד" מוגדרים בחקיקת הדיור. תפיסה זו כוללת מגוון רחב של שירותים לארגון אספקת מים, חשמל, גז, חום, רישום אזרחים המתגוררים בבית, שירותי הנהלת חשבונות, תפעול טכני, תחזוקה סניטרית.

תפעול טכני, בתורו, כולל תחזוקה של מערכות הנדסיות של הבניין ועבודות תיקון. תחזוקה סניטרית כוללת את כל מגוון האמצעים לשמירה על ניקיון וסדר בבית ובשטח הסמוך, למשל, ניקיון, חיטוי, דראטיזציה, חיטוי.

מה עושה ה-HOA?

דרך זו של ניהול MKD, בתור HOA, מופיעה במקום שבו חלק מהדיירים היו רוצים להיות מסוגלים לשלוט בהוצאות על תחזוקה של ביתם. ההנהגה של ה-HOA אינה נובעת מאפס, אלא נוצרת תמיד מהתושבים הפעילים והמתעניינים ביותר. ולמרות שלאזרחים יוזמים כאלה לא תמיד יש ידע מלא בבסיס המשפטי ובידע בתחום השירותים הציבוריים, גורם חשוב בעבודה מוצלחת הוא הרצון לשפר את ביתם. מועצת המנהלים של HOA צריכה לנהל עבודה חוזית בנושא ניקיון, פינוי אשפה, תחזוקה של תקשורת הנדסית והיבטים אחריםתחזוקה של הבית והשטח הסמוך. שמירה על הסדר ועמידה בתקני בטיחות סניטריים ואש היא גם פונקציה חשובה של ה-HOA. הצד הפיננסי של הניהול כרוך בנוכחות של רואה חשבון ב-HOA כדי לשמור תיעוד של הכספים המועברים על ידי הדיירים לתשלום עבור שירותים, כמו גם את הכסף המושקע לצרכי הבית. ניתן לקבל הכנסה נוספת של ה-HOA מהחכירה של כל חלק מהרכוש המשותף.

אם הבעלים בעצמו יחליט אם הוא רוצה להיות חבר ב-HOA או לא, אז, בתורו, ל-HOA אין את הזכות לסרב להתקבל לשורותיו, גם אם פתאום חברים אחרים של HOA יתנגד. חוסר הרצון להיות חבר ב-HOA קשור לעיתים בצורך לשלם עבור שירותים נוספים - אבטחה בחניון ובכניסה, ערוגות בחצר, מצלמות וידאו בקומות. ואכן, עבור חברי הו א, התשלום הוא חובה אם מועצת ההנהלה קיבלה החלטה כזו. הדרך החוצה במצב זה עשויה להיות הסכם אישי עם HOA, שבו כל העמלות יאושרו מראש.

איך פועלת חברת הניהול?

עם סיום ישיר של הסכם בין הבעלים לחברת ניהול מתמחה, היא צפויה לספק שירותי תחזוקה ותברואה בבית, כמו גם עבודות תיקון ברמה גבוהה, כמומחים מקצועיים ומנוסים הפועלים ב- חברת ניהול תוכל להעריך נכון את הצורך ואת מורכבות העבודה, לבחור חומרים מתאימים, להזמין את הזכותמומחים. אם חברת הניהול עובדת עם מספר בתים, אז אפשר גם עלות נמוכה יותר של עבודה ושירותים. עם זאת, התקשורת עם חברת הניהול היא לרוב קשה, ואפילו אירוע קטן כמו נורה שנשרפה עלול להיות לא נוח למשך מספר ימים.

הסכם עם חברת הניהול: מה הדבר הכי חשוב?

השלב החשוב ביותר בהליך להקמת אחת הדרכים לניהול MKD הוא פיתוח וכריתת הסכם עם חברת הניהול. תוכנו של ההסכם יקבע את מערכת היחסים העתידית בין הדיירים לחברת הניהול, לרבות אפשרות לסיים את ההסכם במקרה של ביצוע לא הגון של תפקידי אחזקת הבית. בנוסח החוזה יש לציין את כל רכוש הבית, סוגי ותדירות העבודות והשירותים שחברת הניהול תהיה מחויבת לייצר, גובה ועיתוי כל התשלומים שיאלצו הבעלים לבצע. בחוזה ניתן גם לקבוע את נוהל הדיווח לתושבים על העבודה שנעשתה. אם זה לא נעשה, יש לשלוח את הדוח לבעלים פעם בשנה.

למה מועצת MKD מתכנסת?

חובה נוספת של הדיירים היא בחירת מועצת הבית במקרה שבו נבחרה האופציה עם חברת ניהול מתוך דרכי ניהול המק"ד. למעשה, עיקר המשימות של המועצה הן גיבוש הצעות ובקרה על העבודה השוטפת. באסיפת בעלים, חברי המועצה מעלים הצעות מה בדיוק צריךלתקן, אילו תיקונים שוטפים ניתן לדחות לשנה הבאה, ואילו מצריכים צעדים דחופים, למי ולאילו מטרות ניתן להשכיר רכוש משותף והיבטים נוספים של אחזקת מק"ד וגינון. משימות המועצה כוללות גם לימוד חוזים והסכמים המוצעים לכריתת הבעלים על מנת לשמור על זכויות ואינטרסים של דיירי הבית. על סמך תוצאות השיקול, המועצה מביאה את מסקנותיה והמלצותיה על כל המסמכים. ניתן לומר כי מועצת מק"ד מייעלת את הדיון בנושאים חשובים באסיפות בעלים, מקיימת אינטראקציה עם הארגון המנהל ובקרה על יישום תנאי הסכם הניהול.

היתרונות והחסרונות של צורות שונות של ניהול MKD

אם נערוך תיאור השוואתי של שיטות ניהול MKD, נוכל להסיק את המסקנות הבאות. ההבדל המהותי טמון בעובדה שניהול ישיר כרוך בפתרון כל הנושאים על ידי דיירי הבית. בעוד ששתי הדרכים האחרות לניהול מק"ד מאפשרות להעביר את נטל האחריות על כתפי יו"ר הו"א או הנהלת הארגון המנהל. מצד שני, בניהול עצמאי, תוכלו לפעול בכספים הרבה יותר ניידים ולהתאים בצורה גמישה את בחירת העבודות והשירותים למצב הקיים. דיירים המנהלים ישירות את הבית יכולים אפילו להפחית משמעותית את עלויות התיקון והתחזוקה של הבית שלהם על ידי בחירת קבלנים לפי רצונם לעלות העבודה והשירותים.

במקביל, תכונה ייחודיתהסכם עם חברת הניהול יקבל שירותים מקצועיים בהתאם לדרישות החוק. בעת ניהול דיירים או בצורת HOA, אנשים בעלי השכלה וכישורים מיוחדים לא תמיד משתתפים בארגון אחזקת הבית, ולכן עשויות להידרש עלויות נוספות עבור הכשרת צוות בתחום הדיור והשירותים הקהילתיים והחקיקה. כמו כן, לארגונים מנהלים, ככלל, יש ציוד מיוחד זמין המאפשר להם לספק שירותים רבים ברמה גבוהה יותר. באופן כללי, לכל השיטות לניהול MKD יש ניואנסים משלהן שיש לקחת בחשבון בעת בחירה.

לאן לפנות אם יש בעיות עם חברת הניהול?

במקרה של ליקויים בתחזוקת הבית (לדוגמה, אשפה לא פונתה מאתר המכולות בזמן, הכניסה לא נוקתה רטוב, הקירות במעלית נצבעו והפרות נוספות), רצוי תחילה פנה ישירות לחברת הניהול עם הדרישה לתיקון הבעיות. אם חברת הניהול לא מגיבה, יש לשלוח תלונה לפיקוח על השיכון של המדינה לאימות.

עם זאת, יש דרכים חלופיות להשפיע על חברת הניהול. כך, בסנט פטרסבורג, פועל כבר כמה שנים הפורטל "סנט פטרסבורג שלנו" שיצר ממשלת העיר. באתר זה תוכלו לפרסם דיווח על בעיה קיימת על ידי בחירת הקטגוריה המתאימה וצירוף תמונות או מסמכים תומכים. לאחר ההרשמה לאתרההודעה נשלחת לעיבוד למוציא לפועל - לחברת הניהול ולבקרת הנהלת המחוז. במקביל, נקבעת תקופה אוטומטית בה מחויב הקבלן לתת מענה על ביטול הבעיה. סטטיסטיקת הודעות היא אינדיקטור חשוב לעבודת הנהלות המחוזיות בתחום הדיור והשירותים הקהילתיים, ולכן רוב ההודעות מעובדות ביעילות ובזמן.

לבעיות הקשורות בקביעת שיטת ניהול MKD, שתי קטגוריות פתוחות בפורטל להגשת הודעות: "הפרות בבחירת / שינוי ארגון מנהל" ו"הפרות בעת יצירת HOA". כמו כן, אם אין מידע על חברת הניהול שנבחרה, ניתן לשלוח הודעה לקטגוריה "אין מידע על חברת הניהול בבית."

הפורטל מציג מבחר עצום של קטגוריות לפרסום הודעות על מצב לא משביע רצון של רכוש משותף בבית ובחצר. ניתן גם לדווח על נדנדות שבורות בגן השעשועים, פחי אשפה על גדותיהם ומדרגות לא שטופות. הקטגוריות הפופולריות ביותר לתחזוקת הבית הן "מצב לא משביע רצון של דלת הכניסה" ו"אי או אי עמידה בלוח הזמנים לניקיון הכניסה". בראשון מתקבלות הודעות על צורך בעבודות דחופות בתיקון שוטף של הכניסה, בשני - מידע על הפרת המצב התברואתי של חדרי המדרגות.

מודעות לשיטות ניהול MKD, תכונותיהן, הליך בחירת חברת ניהול ומעקב אחר עבודתה מאפשרים לבחור באפשרות המוצלחת ביותר עבורתחזוקה של הבית שלך. כדי להבין את המורכבויות של חקיקת הדיור, אתה צריך להשקיע די הרבה זמן, אבל העבודה הזו תשתלם עם מדרגות מטופחות ומעליות שעובדות בצורה חלקה.